اصــول بلنـد مرتبـــه سازی در نواحی ساحلی با تأکید بر استان مازندران

برخی از معیارها و ارزیابی کلی بلندمرتبه سازی در نوار ساحلی بر اساس آن :

1- باید با تعیین ضوابط و مقرراتی از تأثیر بلند مرتبه سازی در کاهش سرانه های فضای باز، سبز و خدماتی جلوگیری نمود.

   در این زمینه در شهرهای مختلف استان ضوابطی وضع شده است تا سطح اشغال ساختمان در صورت افزایش تعداد طبقات کاهش یابد. (البته این ضابطه نیز تا حد زیادی مورد بی توجهی قرار گرفته است)

    اما در مورد تاثیری که بلند مرتبه سازی بر فضای سبز بیرون از قطعه بلند مرتبه سازی شده ضابطه ای وجود ندارد و اعمال نشده است. البته به طور کلی این نکته مورد تایید قرار گرفته است که خدمات باید تامین شود و معمولا از این بابت مبلغی به شهرداری پرداخت می گردد اما سازوکار این تامین خدمات مشخص نیست.

2- صدور مجوز افزایش تراکم ساختمانی در نتیجه بلند مرتبه سازی و افزایش تراکم و میزان جمعیت تنها در صورت تامین سرانه ی حمل و نقل شهری باید انجام شود.

   در صورت افزایش تراکم ساختمانی در مرکز شهر پاسخگویی به ترافیک تولید شده عملا امکان پذیر نیست چرا که بلند مرتبه ها اگر تجاری باشند که معمولا در مرکز شهر چنین است سفرهای بسیاری را به خود جذب می کنند و اگر مسکونی، سفرهای بسیاری را تولید می کنند و در هر صورت شبکه های قدیمی و کم ظرفیت مرکز شهر نمی توانند این بار را تحمل کنند. لذا استقرار بلند مرتبه ها در مراکز شهرهای ساری و بابلسر از این جهت با معیار گفته شده ناسازگار است.

3- زندگی در ساختمان های بلند برای مردم روستایی و یا اقشار پایین دست شهری با فرهنگ روستایی مناسب نمی باشد. در برنامه ریزی ساختمان های بلند مرتبه مسکونی باید به همسایگی و هم جواری اقشار اجتماعی و فرهنگی مشابه در واحد بلند مرتبه دقت گردد.

   در این زمینه ملاحظه می شود با توجه به زمان توسعه ی بلند مرتبه سازی که مربوط به سال های اخیر است و نوع متقاضیان اسکان در آن، فعلاً اقشاری در این بلند مرتبه ها اسکان گزیده اند که از لحاظ اجتماعی همگون هستند و شیوه های زیست آن ها متناسب با این نوع اسکان می باشد، اما اگر این شیوه زیست برای متقاضیان مسکن مهر مورد توجه قرار گیرد، مشکلاتی پیش خواهد آمد.

4- هر چه میزان جمعیت در یک واحد بلند مرتبه بیشتر باشد (تعداد واحدهای بیشتر) برای حفظ مطلوبیت فضا، طراحی پیچیده تر و سرمایه گذاری بیشتری مورد نیاز است.

 در برخی از مجتمــع ها اندک توجهی به این زمینه شده است (نظیر برج های ســه گانه ی نمک آبرود) اما عمومــا طــراحی فضـا مورد توجه جدی قرارگرفتـــه است.

5- نحوه ی استقرار متراکم بلند مرتبه ها در رابطه با انسداد دید به مناظر طبیعی و کاهش هویت لبه های طبیعی مناسب نمی باشند.

    بلند مرتبه هایی که دید مناسبی به دریا یا جنگل دارند اگر چه دید ساکنین را بهبود می بخشند اما مانع دید ساختمان های دیگر به این مناظر می شوند بنابر این رعایت فاصله ی بین این سازه های بلند به ویژه در نوار ساحلی ضروری است.

6- برای ایجاد دید مطلوب تر و انسانی تر به ساختمان بلند مناسب تر است فضایی باز در اطراف آن در نظر گرفته شود.

    در بسیاری موارد مورد بررسی این ضابطه رعایت نشده است و در نتیجه دید مطلوبی به ساختمان بلند وجود ندارد و مقیاس در این موارد انسانی به نظر نمی رسد.

7- برای جلوگیری از اشراف، واحدهای بلند نباید در همسایگی و در نزدیک به یکدیگر در جوار بافت کوتاه قرار گیرند. فاصله آن ها بدین لحاظ باید در طراحی متناسب باشد.

    در نمونه مورد بررسی، در بسیاری از سایت ها، ساختمان های بلند بلافاصله در کنار ساختمان های کوتاه قرار گرفته اند و موجب تشدید مسئله ی اشراف شده اند.

8-  فضای شهری نباید تنها به وسیله ی ساختمان های بلند احاطه گردد. بهترآن است که فضای شهری به وسیله ی ساختمان هایی با ابعاد و مقیاس انسانی احاطه شده و ساختمان های بلند به مراحل عقب تری از فضا برده شوند.

  در مرکز شهر، جاهایی که تقاضا و مجوز بلند مرتبه سازی وجود داشته است این معیار رعایت نشده است.

9- از قابلیت مشاهده ی بلند مرتبه ها می توان در ایجاد نماهای شهری بهره جست.

در شهر بابلسر، بلند مرتبه ها از این جهت موفق عمل کرده اند و برخی از ساختمان ها و مجموعه های بلند تبدیل به نشانه ها و نمادهای شهری اند (نظیر برج افسون، برج آمین و فانوس دریا)

10- می توان ضوابطی جهت کاربرد رنگ، در ساختمان های بلند برای تناسب آن با عمل کرد، فرهنگ و زمینه قرارگیری آن تدوین نمود.

   در این زمینه در شهرهای مورد بررسی اقدامی نشده و تدوین ضوابط کاربرد رنگ ضروری است.

11- در طراحی معماری اجزای نمای ساختمان های بلند باید از تکرار زیاد عناصر مشابه خودداری نمود.

    در طرح های جدید و ساختمان های واقع در مناطق توریستی بابلسر و نمک آبرود به این معیار توجه شده است.

12- برای جلوگیری از تغییر مقیاس و ایجاد ناهماهنگی در نمای شهری در ترکیب بلند مرتبه ها با کوتاه مرتبه ها یا باید از مراحل و مقیاس های میانی استفاده کرد، یا باید فضایی حایل بین دو اندازه بلند و کوتاه به صورت فضای باز و سبز در نظر گرفت.

    به این معیار هم کم توجهی شده است و فضــای حایل مشاهده نمی شود.

13- نحوه ی استقرار بلند مرتبه ها در شهر برای ایفای نقش مناسب تر در رابطه با و چشم انداز شهری باید به صورت پراکنده باشد.(در عین حال که در محدوده خاصی باید مکان یابی شوند)

   در حال حاضر استقرار بلند مرتبه ها به صورت پراکنده می باشد و باید مراقبت نمود که بلند مرتبه ها در کنار ساحل تشکیل یک دیوار غیر قابل نفوذ را ندهند.

14- برقراری ضوابط و مقررات غیر قابل چشم پوشی برای ایمنی ساختمان های بلند در رابطه با سوانح گوناگون بسیار حایز اهمیت است.در این زمینه به ایجاد پله فرار و استقرار سیستــم اعلام حریـق و سایر تمهیـدات لازم کم توجهی شده است.

15- برای ایجاد فضای صمیمی و شناسا (در نتیجه امن) در ساختمان های بلند و فضاهای جمعی آن ها باید به میزان تراکم جمعیت در فضا و استانداردهای مطلوب آن توجه نمود. هماهنگی های اجتماعی و اقتصادی بین ساکنین رعایت شود. در طراحی فضاهای عمومی بلند مرتبه برای اسکان نظارت عمومی وجود داشته باشد و مجموعه های بلند به علت کثرت رفت و آمد افراد گوناگون و ناشناس باید دارای واحد نگهبانی و کنترل باشند.

   این معیار در مورد مجتمع های بلند مرتبه اغلب مورد توجه قرار گرفته است و 10 مورد (77%) دارای نگهبانی می باشند.

• پیشنهادات :
  

–مهمترین اقدام در خصوص بلند مرتبه سازی در سطح منطقه ای، تهیه نقشه پهنه بندی استان از نظر تناسب برای بلند مرتبه سازی می باشد، همانطور که تجربه های  بین المللی نشان می دهد دولتهای ملی و محلی به منظور حفظ اصول توسعه پایدار اجازه بلند مرتبه سازی در تمام پهنه ساحلی را نمی دهد.

     اگر به این مسئله کم توجهی شود از آنجا که افزایش تراکم و بلند مرتبه سازی برای شهرداریها منافع مالی فزاینده ای به همراه دارد، با بهره گیری یا سوء استفاده از ضوابط موجود درتمام پهنه ها، بلند مرتبه سازی رواج می یابد و هویت آرامش بخش و گردش پذیر آن تضعیف می گردد. نکته قابل توجه این است که برای دستیابی به تراکم جمعیتی مطلوب و استفاده بهینه از ظرفیت محیطی و کالبدی لزوماً نیازی به بلند مرتبه سازی نیست و افزایش تراکم در سطح محدود به عنوان مثال تبدیل واحد های تک طبقه به 3 یا 4 طبقه منجر به بهره برداری بهینه از زمین می گردد.

-اگر چه افزایش تراکم و بلند مرتبه سازی، اکنون در سطح عمومی به عنوان راه حل برای بهره برداری بهینه از زمین پذیرفته شده است اما باید در نظر داشت که نقش، هویت و چشم انداز پاره ای از شهرها و مناطق خارج از شهر های استان به گونه ای است که تجویز بلند مرتبه سازی موجب ایجاد خدشه ای در ویژگی های یاد شده آنها می گردد به عنوان مثال شهرهایی مثل کتالم، سادات محله، امیرکلا و سورک را می توان مثال زد که شیوه زیست آنها متفاوت با توسعه مسکونی کوتاه مرتبه است و گونه ای باغ شهر محسوب
می شوند. افزایش تراکم و بلند مرتبه سازی در این شهرها و نواحی باید با احتیاط کامل انجام پذیرد یا اصولاً انجام نشود.

– یکی از مهمترین مشکلات موجود در برخی از شهرهای استان مازندران، حاکم بودن ضوابط تراکم سیال است، در نتیجه، پهنه بندی zoning مفهوم خود را از دست داده است و در هر منطقه ای در صورت وجود مقرر در ضوابط، امکان بلند مرتبه سازی وجود دارد، و حتی در برخی از طرح های غیر سیال نیز در صورت تأمین عرض مناسب معبر و اندازه معین قطعه، افزایش تعداد طبقات بدون محدودیت امکان پذیر است. این در حالی است که بلند مرتبه سازی غیر تمام عوارضی که دارد روحیه خاصی را ایجاد می کند و حاکمیت آن در تمام عرصه شهر، هویتها و روحیه ها دیگر را تحت الشعاع قرار می دهد اصولاً استقرار کوتاه مرتبه ها و بلند مرتبه ها درکنار یکدیگر حتی درصورت رعایت ضوابطی نظیر اندازه قطعه، سطح اشتغال، رعایت لفاف فضایی و … پذیرفته نیست و دارای این عوارض است.

(از جمله به هم خوردن خط آسمان) ضمن اینکه ضابطه موجود برای تراکم سیال مبنی بر اینکه تا سقف تراکم جمعیتی محدوده، مجوز افزایش تراکم صادر می شود دارای دو اشکال است، اشکال اول این است که اعمال این ضابطه نوعی رقابت بین مالکان به وجود می آورد که زودتر از این حق استفاده کنند حتی اگر به آن نیاز نداشته باشند و بعد از آنکه سقف ظرفیت جمعیتی تکمیل شد، متقاضیان جدید نمی توانند از این امتیاز استفاده کنند در نتیجه نوعی بی عدالتی در بهره گیری از ضوابط شهرسازی به وجود می آید  و سبقت در استفاده موجب ایجاد حق و عقب ماندن از این قافله موجب محرومیت می گردد. اشکال دوم آن است که به  نظر نمی رسد شهرداری ها، این ضابطه را رعایت کنندیا بتوانند به صورت دقیق آن را به اجرا در آورند که نتیجه آن افزایش تراکم مناطق بیشتر از حد ظرفیت آنها خواهد شد.

 بررسی تجارب جهانی نشان می دهد که مفهومی با عنوان تراکم فروشی، در شهرسازی کشورهای توسعه یافته وجود ندارد اما در مقاطعی شهرداریها نسبت به اعطای تراکم در قالب “جایزه” به سازندگان اقدام نموده اند، بدین ترتیب که اگر مالک نسبت به عقب نشینی بیشتر از ضابطه مقرر و ایجاد پلازاهای عمومی و یا استقرار کاربریهای خدماتی عامل المنفعه نظیر مهدکودک، فضای باز کودکان، گالری هنری و دیگر فضاهای هنری و فرهنگی و یا طراحی فرم و نمای زیبا و چشمگیر اقدام نماید، افزایش طبقات به عنوان جایزه به وی اعطا می گردد.

و ….