ضوابط و استانداردهای ساختمان های مسکونی

در این نوشته انواع ضوابط و استانداردهای ساختمان های مسکونی بیان شده است . استانداردهای مربوط به تراکم ، پله و آسانسور ، حیاط خلوت ، پخی ، پیش آمدگی ، پارکینگ و …

-در ابتدا ضوابط مربوط به انواع تراکم بیان میشود :

تراکم کم :

-تراکم 100% قطعه زمین 1500 :

-هر 5% کاهش سطح اشغال همکف 10% به تراکم اضافه می شود.

-حداقل سطح اشغال همکف 20% ، حداکثر سطح اشغال خالص 45% بدون 20% مساحت راه پله

-قطعه زمین بیش از ده هزار مترمربع : تراکم 180% و 15% مساحت مختص معابر و سطح اشغال نسبت به میزان باقیمانده مساحت کل محاسبه می شود.

-زیربنای ناخالص یک واحد مسکونی 160 مترمربع و حداقل زیربنای ناخالص 110 متر مربع

تراکم متوسط :

-تراکم 135% قطعه زمین هزار متر مربع:

هر 5% کاهش سطح اشغال همکف 10% به تراکم اضافه می شود.

حداقل سطح اشغال 25% حداکثر سطح اشغال خالص 45% بدون 20% مساحت راه پله

-قطعه زمین بیش از هفت هزار متر: تراکم 180% و 12% مساحت مختص معابر و سطح اشغال همکف نسبت میزان باقیمانده مساحت کل است.

-زیربنای ناخالص هر واحد 110 متر مربع و حداقل 75 متر مربع

تراکم زیاد:

-تراکم 240% قطعه زمین 50 مترمربع:

-هر 5% کاهش سطح اشغال همکف10% افزایش تراکم. حداقل سطح اشغال 30%

-قطعه زمین بیش از 5000 مترمربع: 150% تراکم و 10% مساحت کل قطعه مختص معابر حداکثر سطح اشغال همکف 50%

-زیربنای متوسط ناخالص یک واحد مسکونی 60 مترمربع و حداقل 90 مترمربع تعیین می شود.

حیاط

-عرض حیات خلوت 2 متر است و مساحت 12 مترمربع که جزء زیربنا محسوب نمیشود.

-چنانچه عرض آن کمتر از دو متر یا مساحت کمتر از 12 متر مربع باشد. در طبقه ای که کف حیاط خلوت در آن است جزء زیربنا محسوب می شود.

-در واحدهای آپارتمانی بیش از 5 واحد اتاق ها (آشپزخانه، نهارخوری، نشیمن، و خواب) باید بوسیله حداقل 12 مترمربع با حداقل عرض 2 مترنورگیر داشته باشد.

-در ساختمانهای بیش از 5 طبقه باید اتاق ها بصورت مناسبی نور بگیرند.

-حداقل مساحت حیاط خلوت های تأسیساتی و نورگیر بایستی 4 متر مربع و سطح آن حیاط جزء بنا محسوب می شود.

-پنجره های مشرف به همسایه در حیاط خلوت ها از کف طبقه اول به بعد از 7/1 نصف شود.

پله فرار و آسانسور :

-در ساختمانهای دارای پیلوت و چهارطبقه روی پیلوت به آسانسور و پله فرار نیاز نیست

– درساختمانهای 5 طبقه چنانچه طبقه 4 و 5 بصورت دوبلکس باشد به آسانسور و پله فرار نیاز نیست

-در ساختمانهای بیش از 5 طبقه پله فرار و آسانسور الزامی است

پخی:

-میزان پخی در گذرگاه های اصلی برابر یک دهم مجموع دو عرض گذرگاه متقاطع است.

– میزان پخی در پلاکهای مجاور گذرگاه های با عرض ده متر و کمتر به گذرگاه های بیش از ده متر ، دو متر است.

-محل تقاطع خیابان فرعی به اصلی میزان پخی دو دهم عرض خیابان فرعی.

پیش آمدگی ساختمانی در گذرها :

-پیش آمدگی از امتدادی که برای ساختمانها معین شد، حساب خواهد شد ولو اینکه بنا در این امتداد نباشد.

-طول پیش آمدگی هر ساختمان در هر طبقه از درصد زیربنای آن طبقه تبعیت نماید. اگر بلوک مجاور به صورت زمین یا ساخته شده 60% بیشتر احداث نموده باشد می توان به اندازه ی 2+60% ساختمان (زیربنا) دانست و اگر پلاک مجاور کمتر از 60% بود می توان بعد از 60% با زاویه 45 درجه تا دو متر اضافه احداث نمود.

-کارگذاردن در و پنجره که به طرف گذر باز و در موقع باز شدن از سطح نما تجاوز نماید، ممنوع است.

-ریزش آب ناودان در پیاده رو ممنوع است و باید از زیر سطح پیاده رو عبور نماید.

-نصب لوله بخاری به دیوار خارجی مشرف به گذر یا خروج آن از دیوار ممنوع است.

-نصب پله جلوتر از امتداد ابنیه ممنوع است مگر در اثر تغییر تراز خیابان این عمل الزامی باشد و با موافقت شهرداری.

-در خیابانهای بیش از 8 متر تعداد پیش آمدگی 2/1 عرض پیاده و حداکثر 20/1 متر است و ارتفاع کمتر از 3 متر نباشد.

-کنسول در ارتفاع 4/2 متر مانند پیلوت از کف پیاده نباید به میزان 3/1 عرض پیاده رو و حداکثر 60 متر بیشتر شود.

-پیاده رو 6/1 عرض خیابان است.

-کنسول راه پله فقط می تواند در ارتفاع 20/2 یا 40/2 از کف باشد و حداکثر 70 سانتی متر پیش آمدگی و عرض 3 متر کنسولهای احداثی در خیابان جزو تراکم ساختمانی نیست.

تراس :

-تراس اگر از طرفین باز باشد نصف مساحت جزو سطح طبقات محسوب می شود.

-تراس اگر از طرفین بسته باشد 3/2 مساحت آن جزء سطح طبقات است.

تراس از کلیه جهات بوسیله دیوار یا شیشه مسدود باشد کلاً جزء سطح زیربنا است.

رعایت محدودیت ارتفاع

-ساختمانهای در خیابانهای با عرض 30 متر یا بیشتر تا 30 متر ارتفاع به رعایت محدودیت نیاز ندارند.

-ارتفاع ساختمانهای در خیابان با عرض کمتر از 30 متر نباید از عرض خیابان تجاوز کند. در صورت تجاوز به همان میزان باید عقب نشینی کند: دید 45 درجه ارتفاع ساختمانها با دو یا چند بر با گذرهای کمتر از 30 متر، در گذرگاه به ارتفاع پیلوت + دو طبقه مجاز است و از طبقه سوم باید به اندازه 5/3 متر از گذرگاه عقب نشینی کند.

-طبق ضوابط طول گذرگاهی که افزایش یافته ارتفاع را افزایش دهد و در صورت تجاوز مجدد ارتفاع بیش از 32 متر باید یازای هر طبقه 4 متر عقب نشینی کند.

-اگر عرض خیابان بین 12 و 30 متر بود محدودیت ارتفاع ندارد. اگر عرض خیابان بین 7 و 12 متر بود بیش از 32 متر ارتفاع بازای هر طبقه اضافه ارتفاع بایستی 4 متر عقب نشینی کند.